Comment fonctionne la fiscalité des SCPI ?

Les principes fiscaux de la SCPI sont relativement simples.
Tout d’abord les SCPI, comme la majeure partie des Sociétés Civiles, sont fiscalement transparentes.
Les SCPI ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés. On doit distinguer la fiscalité des revenus fonciers, financiers et des plus-values.

La fiscalité des revenus

L’associé d’une SCPI de rendement va percevoir un revenu potentiel trimestriel proportionnel aux nombre de parts acquises.
Il sera donc fiscalisé au titre des revenus fonciers.

Les revenus fonciers perçus seront intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Si un associé souscrit des parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.

Cas du régime micro foncier

L’associé est libre d’opter pour le régime dit du « micro foncier » et donc de bénéficier d’un abattement de 30 %. Mais trois conditions doivent être remplies afin que l’associé puisse opter pour ce régime :

  • Les revenus fonciers ne doivent pas être supérieurs à 15 000 € par an
  • L’associé doit être propriétaire d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue
  • L’associé ne doit pas bénéficier d’autres processus de défiscalisation : Duflot, déficit foncier, loi Malraux…

Fiscalité des revenus mobiliers

Chaque SCPI génère une part marginale de revenus financiers qu’elle reverse à ses associés. Ces revenus financiers sont le fruit de liquidité que détient la SCPI : report à nouveau, dépôt de garantie, provisions sur charges…
Mais dans la plupart des cas, les revenus financiers distribués aux associés sont très faibles.

À noter que depuis le 1er janvier 2013, les revenus financiers des SCPI sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu.

Fiscalité sur les plus-values

L’associé d’une SCPI payera l’impôt au titre des plus-values si la différence entre le prix de souscription et le prix de cession est positive.
Les plus-values de cessions de parts de SCPI seront imposées selon le nouveau barème des plus-values immobilières du 1er février 2012, issu de la réforme Sarkozy.

Rappelons le principe de base de l’impôt sur les plus-values immobilières.

L’associé est exonéré au bout de 30 ans de détention.

Les associés bénéficieront d’un abattement de l’impôt évoluant suivant le graphisme suivant :

Évolution de l'abattement sur l'impôt des plus-values

  • -0 % jusqu’à la 5ème année
  • -2 % par an de la 6ème à la 17ème année incluse (soit -24 % en fin de 17ème année)
  • -4 % par an de la 18ème à la 24ème année de détention incluse (soit -52 % en fin de 24ème année)
  • -8 % par an au delà de la 24ème année et un exonération totale après 30 ans

Frais engendrés par les SCPI

Les frais payés par l’associé sont :

  • Les frais de souscription qui se situent entre 8 et 10 % de la valeur des parts mais ces frais sont déjà inclus dans le prix de souscription
  • Les frais de gestion qui se situent entre 0,6 et 1 % par an mais le dividende perçu par les associés est net de ces frais

Pour toute question supplémentaire sur les coûts des SCPI, vous pouvez vous rendre sur le site primaliance.com.

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